Btw in plaats van ITP bij nieuwbouw
Wanneer u een gloednieuw onroerend goed in Spanje koopt, rechtstreeks van een projectontwikkelaar, betaalt u btw (IVA, Impuesto sobre el Valor Anadido) in plaats van overdrachtsbelasting (ITP). Dit is een belangrijk verschil, want de totale belastingdruk is anders.
De hoofdregel: als de woning nooit bewoond is geweest en u koopt rechtstreeks van de ontwikkelaar of bouwer, dan geldt btw. Is de woning eerder bewoond geweest (zelfs kort) of koopt u van een particuliere verkoper, dan geldt ITP.
Btw-tarieven op vastgoed
Het standaard btw-tarief op nieuwe woningen op het Spaanse vasteland is 10%. Dit is lager dan het algemene btw-tarief van 21% dat geldt voor de meeste goederen en diensten.
- Vasteland Spanje (inclusief Costa del Sol): 10% IVA
- Canarische Eilanden: 7% IGIC (een andere indirecte belasting)
- Sociale woningbouw (VPO): 4% verlaagd tarief
- Commercieel vastgoed, grond, los verkochte garages: 21% IVA
Let op: garages en bergruimten
Garages en bergruimten (trasteros) vallen alleen onder het verlaagde tarief van 10% als ze samen met de woning worden verkocht en op dezelfde akte staan. Maximaal twee garages per woning komen in aanmerking. Koopt u een extra parkeerplaats op een aparte akte, dan geldt 21% btw.
AJD-zegelbelasting bij nieuwbouw
Naast btw betalen nieuwbouwkopers AJD (Actos Juridicos Documentados), een zegelbelasting. Dit is de belasting die u betaalt wanneer een openbare akte met een geldwaarde wordt geregistreerd. Het tarief verschilt per regio:
- Andalusie: 1,2%
- Valencia: 1,5%
- Catalonie: 1,5%
- Madrid: 0,75%
- Balearen: 1,2%
De gecombineerde belastingdruk op een nieuwbouwwoning in Andalusie is dus 10% IVA + 1,2% AJD = 11,2%. Vergelijk dit met de 7% ITP op een bestaande woning in dezelfde regio. Nieuwbouw kost meer aan belastingen.
Nieuwbouw vs bestaande bouw: belastingvergelijking
Voor een woning van EUR 300.000 in Andalusie:
- Nieuwbouw: EUR 30.000 IVA + EUR 3.600 AJD = EUR 33.600 aan belastingen
- Bestaande bouw: EUR 21.000 ITP = EUR 21.000 aan belastingen
- Verschil: EUR 12.600 meer voor nieuwbouw
Dit betekent niet dat nieuwbouw altijd duurder is in totaal. Ontwikkelaars bieden soms scherpe prijzen, inclusief inrichting, of nemen bepaalde sluitingskosten voor hun rekening. Maar u moet het hogere belastingtarief meenemen in uw vergelijking.
Wanneer geldt er geen btw?
Btw is niet van toepassing in deze situaties (dan geldt ITP):
- De woning is eerder bewoond geweest, zelfs kort
- De verkoper is niet de oorspronkelijke ontwikkelaar of bouwer
- Een bank verkoopt een teruggevorderde nieuwbouwwoning (doorgaans ITP)
- De woning wordt meer dan twee jaar na oplevering verkocht zonder bewoond te zijn geweest (een complex gebied, vraag juridisch advies)
Aankoop op tekening: betalingsstructuur
Bij aankoop op tekening betaalt u doorgaans btw in termijnen. U betaalt 10% IVA op elke deelbetaling (reservering, bouwmijlpalen, oplevering). De facturen van de ontwikkelaar moeten de btw apart vermelden. Bij oplevering betaalt u AJD wanneer de akte wordt ondertekend en geregistreerd.
Bereken uw nieuwbouwkosten
Nieuwbouwaankopen hebben een andere kostenstructuur dan bestaande woningen. Gebruik onze gratis calculator om uw totale kosten te berekenen voor beide scenario's. Voer uw aankoopprijs en woningtype in voor een gedetailleerd overzicht van alle belastingen en kosten.