Hoe werkt vermogenswinstbelasting in Spanje?
Wanneer u een woning in Spanje verkoopt voor meer dan u ervoor betaald hebt, bent u vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial) verschuldigd over de winst. Dit geldt voor zowel residenten als niet-residenten, al verschillen de tarieven en regels aanzienlijk.
De winst wordt berekend als het verschil tussen de aanschafwaarde en de verkoopwaarde, gecorrigeerd voor aftrekbare kosten.
Uw vermogenswinst berekenen
De formule is:
Vermogenswinst = Verkoopprijs - (Aankoopprijs + Aankoopkosten + Verbeteringen)
U mag de volgende kosten bij uw aankoopprijs optellen om de belastbare winst te verlagen:
- ITP of btw betaald bij aankoop
- Notaris- en kadasterkosten
- Advocaatkosten
- Makelaarscourtage (indien betaald door verkoper)
- Kosten van permanente verbeteringen (geen reparaties of onderhoud)
- Plusvalia gemeentelijke belasting (betaald bij verkoop)
Bewaar bonnen en facturen van alles. Zonder documentatie accepteert de belastingdienst geen aftrekposten.
Rekenvoorbeeld
- Verkoopprijs: EUR 400.000
- Aankoopprijs: EUR 300.000
- Aankoopkosten (ITP, notaris, advocaat): EUR 30.000
- Verbeteringen (nieuwe keuken, badkamer): EUR 15.000
- Belastbare winst: EUR 400.000 - EUR 345.000 = EUR 55.000
Tarieven voor residenten
Spaanse fiscale residenten betalen vermogenswinstbelasting op een progressieve schaal:
- Eerste EUR 6.000: 19%
- EUR 6.000 tot EUR 50.000: 21%
- EUR 50.000 tot EUR 200.000: 23%
- EUR 200.000 tot EUR 300.000: 27%
- Boven EUR 300.000: 28%
Met het bovenstaande voorbeeld zou een resident circa EUR 11.400 aan vermogenswinstbelasting betalen over een winst van EUR 55.000.
Tarieven voor niet-residenten
Niet-residenten betalen een vast tarief van 19% (EU/EER-inwoners) of 24% (niet-EU-inwoners) over de volledige vermogenswinst. Er geldt geen progressieve schaal.
Vergeet de 3% inhouding niet: de koper houdt 3% van de totale verkoopprijs (niet de winst) in en draagt dit af aan de belastingdienst namens u. Als uw werkelijke belastingschuld lager is dan de ingehouden 3%, kunt u een teruggave aanvragen.
Vrijstellingen en verminderingen
Vrijstelling hoofdverblijf (alleen residenten)
Als u Spaans fiscaal resident bent, ouder dan 65 jaar, en de woning is uw hoofdverblijf, dan is de winst volledig vrijgesteld. Bent u jonger dan 65, dan kunt u de opbrengst binnen 2 jaar herinvesteren in een nieuw hoofdverblijf om de belasting uit te stellen.
Inflatiecorrectie (woningen van voor 1995)
Woningen aangekocht voor 31 december 1994 profiteren van overgangscoefficienten die de belastbare winst aanzienlijk kunnen verlagen of zelfs elimineren. Dit geldt alleen voor het deel van de winst dat is opgebouwd voor 20 januari 2006.
Plusvalia gemeentelijke belasting
Naast vermogenswinstbelasting betaalt de verkoper de plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Deze lokale belasting is gebaseerd op de waardestijging van de grond gedurende de bezitsperiode. Uw gemeente berekent deze op basis van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren eigendom.
Plan uw verkoop
Vermogenswinstbelasting kan een flink deel van uw winst opslokken. Gebruik onze gratis calculator om uw totale kosten te berekenen bij aankoop en verkoop, zodat u uw nettorendement nauwkeurig kunt inschatten voordat u uw woning te koop zet.