Vakantieverhuurregels in Spanje: een nationaal overzicht
Spanje reguleert vakantieverhuur op regionaal niveau. Dat betekent dat de regels verschillen tussen Andalusië, Catalonië, Valencia, de Balearen en andere autonome gemeenschappen. Als vastgoedeigenaar moet je voldoen aan zowel regionale als gemeentelijke regelgeving. Onwetendheid is geen verweer, en de handhaving is sinds 2023 geïntensiveerd.
Regionale vergunningssystemen
Elke Spaanse regio vereist een vorm van vergunning of registratie voor vakantieverhuur. De benamingen verschillen:
- Andalusië: VFT (Vivienda con Fines Turísticos)
- Catalonië: HUT (Habitatge d'Ús Turístic)
- Valencia: AT (Apartamento Turístico)
- Balearen: ETV (Estancia Turística en Vivienda)
- Canarische Eilanden: VV (Vivienda Vacacional)
- Madrid: VUT (Vivienda de Uso Turístico)
Aanvraagprocessen zijn grotendeels vergelijkbaar. Je dient een verantwoordelijke verklaring in waarin je zelf bevestigt dat de woning aan de minimumnormen voldoet. Inspecties kunnen op elk moment volgen.
Gastregistratie: SES.Hospedajes
Sinds december 2024 moeten alle accommodatieverschaffers in Spanje gasten registreren via het SES.Hospedajes-systeem van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit vervangt het oude Part de Viajeros-systeem. Je moet gastgegevens binnen 24 uur na check-in indienen. De vereiste informatie omvat volledige naam, nationaliteit, documentnummer, geboortedatum en verblijfsdata. Niet-naleving leidt tot boetes van EUR 600 tot EUR 30.000.
Platformverplichtingen
Platforms als Airbnb en Booking.com zijn verplicht te verifiëren dat advertenties een geldig registratienummer tonen. In Andalusië blokkeert Airbnb advertenties zonder VFT-nummer. Platforms delen ook verhuurdata met de Spaanse belastingdienst (AEAT), waardoor niet-aangegeven inkomsten worden gesignaleerd.
VvE-beperkingen
Sinds 2019 kunnen Spaanse VvE's (comunidades de propietarios) met een drievijfde meerderheid stemmen om kortetermijn toeristenverhuur te beperken of te verbieden. Controleer voor aankoop de statuten en recente vergadernotulen van de VvE. Een verbod dat na je aankoop wordt aangenomen, geldt ook voor jou.
Gemeentelijke bestemmingsregels
Steden als Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia en Málaga hebben bestemmingsregels ingevoerd die nieuwe vakantieverhuurvergunningen beperken of verbieden in bepaalde gebieden. Deze regels veranderen frequent. In sommige zones worden helemaal geen nieuwe vergunningen meer afgegeven. In andere worden vergunningen alleen verstrekt aan woningen die aan specifieke criteria voldoen (aparte ingang, minimale oppervlakte, maximale dichtheid per gebouw).
Gebruik onze gratis calculator om je totale kosten te berekenen en houd rekening met nalevingskosten bij het plannen van je investering.
Belastingverplichtingen
Inkomsten uit vakantieverhuur zijn onderworpen aan inkomstenbelasting (IRPF voor inwoners, modelo 210 voor niet-inwoners). Sommige regio's hebben een toeristenbelasting ingevoerd. In Catalonië varieert deze van EUR 0,65 tot EUR 3,50 per nacht, afhankelijk van het accommodatietype en de locatie. Andalusië heeft een toeristenbelasting besproken maar nog niet ingevoerd.
Boetes bij niet-naleving
Boetes voor het exploiteren zonder vergunning variëren per regio:
- Andalusië: EUR 2.000 tot EUR 150.000
- Catalonië: EUR 3.000 tot EUR 600.000
- Balearen: EUR 20.000 tot EUR 400.000
- Valencia: EUR 10.000 tot EUR 600.000
Handhaving wordt steeds proactiever. Autoriteiten gebruiken webscraping om niet-geregistreerde advertenties te identificeren en vergelijken platformdata met vergunningsregisters. Het risico van illegaal exploiteren is niet langer theoretisch.
Compliant blijven
- Verkrijg de juiste regionale vergunning voordat je adverteert
- Toon je registratienummer op alle platforms en in advertenties
- Registreer elke gast via SES.Hospedajes binnen 24 uur
- Geef alle huurinkomsten aan en betaal de verschuldigde belastingen per kwartaal
- Controleer jaarlijks de VvE-regels op wijzigingen
- Volg gemeentelijke regelgeving voor nieuwe bestemmingsbeperkingen