Langetermijnhuurinkomsten in Spanje: wat investeerders moeten weten
Langetermijnverhuur in Spanje biedt stabiel, voorspelbaar inkomen met minder beheerwerk dan vakantieverhuur. Maar de Spaanse huurmarkt kent sterke huurbescherming die elke verhuurder moet begrijpen voordat hij een contract tekent.
Typische rendementen voor langetermijnverhuur
Brutorendementen voor langetermijnverhuur variëren van 4% tot 6,5% in heel Spanje. De Costa del Sol levert 4,5% tot 6%, afhankelijk van locatie en woningtype. Binnenlandse steden zoals Granada en Sevilla kunnen 5,5% tot 7% bereiken dankzij lagere aankoopprijzen en sterke lokale vraag.
Een tweekamerappartement in Fuengirola, aangekocht voor EUR 180.000, kan EUR 800 tot EUR 950 per maand opbrengen op een langetermijncontract. Dat vertaalt zich naar ruwweg 5,3% tot 6,3% brutorendement. Na kosten (VvE-bijdrage, IBI-belasting, verzekering, onderhoud) komt het nettorendement uit op circa 3,5% tot 4,5%.
De LAU: Spaans huurrecht
De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) beschermt huurders sterk. Belangrijke bepalingen die je moet kennen:
- Minimale contractduur is 5 jaar voor particuliere verhuurders, 7 jaar voor bedrijfsmatige verhuurders
- Huurders mogen na 6 maanden vertrekken met 30 dagen opzegtermijn
- Jaarlijkse huurverhogingen zijn geplafonneerd (gekoppeld aan de INE-referentie-index sinds 2024)
- Uitzetting wegens wanbetaling duurt 6 tot 12 maanden via de rechter
- De verhuurder betaalt structurele reparaties; de huurder draagt zorg voor klein onderhoud
Het contract opstellen
Een goed huurcontract (contrato de arrendamiento) bevat:
- Volledige identificatie van beide partijen (NIE/DNI, adres)
- Woningbeschrijving en kadastraal referentienummer
- Maandelijks huurbedrag en betaalwijze
- Waarborgsom (wettelijk: één maand huur, gestort bij de regionale borginstantie)
- Looptijd en verlengingsvoorwaarden
- Inventarislijst van meubilair indien van toepassing
- Verdeling van kosten (VvE-bijdrage, nutsvoorzieningen, IBI)
Regels voor de borgsom
De wettelijke borgsom (fianza) is precies één maand huur. Deze moet worden gestort bij de borginstantie van je autonome regio (in Andalusië is dat AVRA). Je kunt daarnaast extra garanties vragen van maximaal twee maanden huur. Bewaar het ontvangstbewijs van de borgregistratie als bewijs van naleving.
Fiscale behandeling
Ingezeten verhuurders geven huurinkomsten aan op hun jaarlijkse IRPF-aangifte en mogen de meeste woninggerelateerde kosten aftrekken. Een verlaging van 60% op de netto huurinkomsten geldt wanneer de woning de hoofdverblijfplaats van de huurder is. Niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 19% (EU/EER) of 24% over het netto-inkomen, driemaandelijks aangegeven via modelo 210.
Gebruik onze gratis calculator om je totale kosten te berekenen, inclusief belastingverplichtingen op je langetermijnhuurinkomsten.
Huurdersselectie
Goede screening van huurders is je beste bescherming tegen wanbetaling. Vraag om bewijs van inkomen (loonstrookjes of belastingaangiften), arbeidscontract, referenties van vorige verhuurders en een kredietrapport. Veel verhuurders eisen ook een bankgarantie of extra borgsom bovenop het wettelijke minimum.
Langetermijn vs. kortetermijn: de keuze maken
Langetermijnverhuur levert minder bruto-inkomen op, maar biedt stabiliteit, minder wisselingen en minimale beheerinspanning. Kortetermijnverhuur brengt meer op in het hoogseizoen, maar gaat gepaard met hogere kosten, seizoensleegstand en complexere regelgeving. Voor veel investeerders levert een mix van beide strategieën het beste risicogecorrigeerde rendement op.