Waarom titelcontroles belangrijk zijn
In Spanje kan wat een verkoper je vertelt en wat het Kadaster zegt twee totaal verschillende dingen zijn. Een goede titelcontrole voorkomt dat je een woning koopt met verborgen schulden, betwist eigendom of illegale verbouwingen. Dit is niet optioneel. Het is essentieel.
De Nota Simple: je startpunt
De nota simple is een uittreksel uit het Registro de la Propiedad (Kadaster). Het kost tussen €3 en €9 online en onthult:
- Eigendom: Wie juridisch eigenaar is van het pand en de eigendomspercentages.
- Beschrijving: Officiële grenzen, bebouwd oppervlak (metros construidos) en perceelgrootte.
- Lasten: Hypotheken, pandrechten, beslagen of gerechtelijke bevelen die op het pand zijn geregistreerd.
- Bezwaringen: Erfdienstbaarheden, vruchtgebruik of andere aanspraken van derden.
Je kunt een nota simple online aanvragen via registradores.org of persoonlijk bij elk Kadasterkantoor. Online levering duurt 24 tot 48 uur.
Waar moet je op letten?
Eigendomsovereenkomst
De naam van de verkoper op de nota simple moet exact overeenkomen met de persoon die het contract ondertekent. Als het pand eigendom is van een bedrijf, controleer dan de wettelijke vertegenwoordiger. Bij meerdere eigenaren moeten allen instemmen met de verkoop.
Openstaande schulden
Controleer op geregistreerde hypotheken (hipoteca). De verkoper moet deze vóór of bij de overdracht aflossen. Check ook op beslagen wegens onbetaalde belastingen, VvE-bijdragen of gerechtelijke uitspraken. Deze schulden gaan over op de nieuwe eigenaar als ze niet worden vereffend.
Nauwkeurigheid van de pandregistratie
Vergelijk het bebouwde oppervlak op de nota simple met de kadastrale referentie (Catastro). Afwijkingen duiden vaak op illegale uitbreidingen of verbouwingen. Een ingesloten terras, een garage omgebouwd tot slaapkamer of een extra verdieping die niet in de akte staat, zijn veelvoorkomende problemen aan de Costa del Sol.
Verder dan de Nota Simple
Een grondige titelcontrole omvat ook:
- Catastro-controle: Het kadastrale register toont de fysieke werkelijkheid. Vergelijk dit met de Kadasterbeschrijving.
- Gemeentehuis: Vraag een certificado de infracción urbanística aan om op bestemmingsplanovertredingen te controleren.
- Vereniging van Eigenaren: Vraag de VvE-voorzitter of beheerder om een verklaring dat er geen openstaande VvE-schulden zijn.
- IBI-bonnetjes: Vraag de laatste vier jaar onroerendezaakbelasting (IBI) op om te bevestigen dat de verkoper bij is.
- Nutsschulden: Controleer of elektriciteits-, water- en gasrekeningen betaald zijn en op naam van de verkoper staan.
Veelvoorkomende titelproblemen
Problemen die regelmatig opduiken bij Spaanse vastgoedtransacties:
- Pand nog geregistreerd op naam van een overleden persoon (erfenis niet verwerkt).
- Illegale uitbreidingen die niet in de akte staan, waardoor er een verschil is tussen fysieke en juridische werkelijkheid.
- Beslagen wegens onbetaalde VvE-bijdragen of belastingen.
- Woningen gebouwd op rustiek land zonder juiste herclassificatie.
De kosten van het verkeerd doen
Het overslaan van titelcontroles kan je tienduizenden euro's kosten. Verborgen schulden worden jouw schulden. Illegale bouwwerken moeten mogelijk worden afgebroken. Betwist eigendom kan jaren van juridische procedures betekenen. Een investering van €300 tot €500 in professionele due diligence is de beste verzekering die je kunt kopen. Gebruik onze gratis calculator om je totale kosten te berekenen en reken de juridische controles mee.